В 2013 году Департамент Городского Имущества (ДГИ), именовавшийся раньше как Департамент Имущества Города Москвы (ДИГМ) приступил к глобальному перерасчету стоимости арендной ставки собственных помещений, сдаваемых в аренду коммерческим и некоммерческим организациям. Для очень многих субъектов предпринимательства данный ход Департамента имущества стал ударом ниже пояса, и уже серьезно повлиял на финансовую ситуацию в компаниях.
Если раньше предприниматели (а также некоммерческие объединения) платили льготную ставку и даже не сравнивали ее с рыночной ставкой, то теперь ситуация коренным образом поменялась, и в ряде случаев рыночная стоимость аренды окажется даже ниже, чем ставка от ДИГМ.
Что же делать в сложившейся ситуации?
Для начала нужно выяснить, что выгоднее:
А. Продолжать платить аренду по назначенной ставке. Или может есть шанс оспорить сумму аренды?. Для оспаривания арендной ставки можно обратиться в независимую оценочную компанию, получить отчет, затем получить положительную стоимостную экспертизу этого отчета в СРО. С таким комплектом документов отправляться в ДГИ на переговоры.
Б. Выкупить помещение у города, воспользовавшись правом приоритетного выкупа. В этом варианте самый важный вопрос - по какой цене можно выкупить помещение? Об этом варианте расскажем подробнее в отдельной статье: ПРОЦЕДУРА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ И ОСПАРИВАНИЯ ВЫКУПНОЙ СТОИМОСТИ ЧЕРЕЗ СУД
Для ответа на вопрос как действовать, выбрать вариант А или Б - в первую очередь рекомендуем провести оценку. И если Вы всерьез рассматриваете вариант выкупа помещения - то оптимальным будет заказать оценку сразу в 2-х направлениях: оценку рыночной стоимости Ваших помещений, а также рыночную арендную ставку. Займет эта процедура 2-4 рабочих дня, стоимость варьируется в пределах от 20 до 60 тысяч рублей (в зависимости от размеров помещений и их особенностей). Если выкуп не рассматривается, то достаточно только арендной ставки.
Что Вам даст оценка?
Проанализировав полученные цифры (стоимость помещения, рыночная арендная ставка и ставка ДИГМ) можно прийти к нескольким решениям:
- Продолжать снимать помещение у ДИГМ.
- Выкупить помещение по рыночной стоимости (при этом, город готов получать деньги в рассрочку, до 3-х лет, а также предоставить скидку в размере 18% в виде отсутствия НДС).
- Пересмотреть арендную ставку с ДИГМ (сложно, но вполне реально, даже без судебного разбирательства)*.
* Последний пункт реализовать действительно очень сложно, но если у вас в руках будет грамотный комплект документов, выполненный по всем стандартам оценочной деятельности, то шанс у Вас есть.
Оценка помещений для выкупа у ДГИ (ДИГМ)
Наша компания уже более 4-х лет выполняет оценку рыночной стоимости помещений для клиентов, арендующих помещения у ДИГМ. С 2013 года список клиентов пополнился теми, кто желает оспорить рыночную стоимость помещений и выкупить по приоритетному праву. Мы накопили изрядный опыт оценки для судебных разбирательств, экспертиз отчетов во всех известных нам инстанциях, получили опыт работы с юристами самого разного профиля.
И сегодня мы можем предложить нашим клиентам комплексное решение:
Сопровождение процедуры выкупа помещения у ДГИ по льготному приоритетному праву и справедливой цене
В ходе работы нашими специалистами проводится целый ряд работ, в зависимости от обстоятельств дела состав работ может включать:
- Предварительная экспертиза помещения с определением рыночной стоимости (2-4 дня, 15 тыс руб.);
- Претензионная работа;
- Подготовка полноценного отчета о рыночной стоимости помещения (3-4 дня, стоимость - см. ПРАЙС-ЛИСТ);
- Экспертиза отчета в СРО (стоимостная);
- Судебное разбирательство. Не важно сколько заседаний;
- Судебная экспертиза отчета;
- Аппеляция;
- Кассация;
- Оформление помещения в собственность.
Перечисленные работы выполняются не в точном порядке, часто некоторые из них вообще не требуются. Важно то, что все эти процедуры по отношению к выкупу помещений у ДГИ мы прекрасно освоили, и применяем на практике.
Примечание: до того момента, когда мы выбрали нужного нам юриста по процедуре выкупа у ДГИ, мы перебрали нескольких других юристов, и ни один, даже самый рекомендованный, не подошел для этой работы. Делайте выводы.
Узнать стоимость всего комплекса работ, а также записаться на выполнение оценки можно по телефону: (495) 698-60-37
Опишем некоторые особенности данного рода оценки:
Особенности оценки для ДИГМ (ДГИ)
Независимая оценка рыночной стоимости либо аренды помещений, находящихся во владении г. Москвы формально ничем не отличается от оценки в соседнем здании, принадлежащем коммерческой организации или частному лицу. Однако на практике ситуация обстоит несколько по-иному, нежели в теории. Поиск оценочной компании для проведения оценки для выкупа, либо оценки аренды помещения в школе, детском саду, учреждении практически всегда сопровождается ключевым вопросом заказчика:
"... Вы оцениваете для ДИГМ? Департамент примет отчет? (ДИГМ - Департамент имущества города Москвы)."
Данный вопрос интересует всех, кто обращается к нам за подобной оценкой, и уверен, что подобная ситуация и в других компаниях. Так в чем же секрет?
Центр ИННОВАЦИЯ выполняет оценку рыночной стоимости для выкупа, а также арендной ставки для Департамента имущества Москвы
Действительно, сегодня наверное самая строгая организация, принимающая результат работы оценщика в качестве документа для принятия решения - это Департамент имущества Москвы. Департамент имеет в своем активе специалистов, проводящих экспертизу отчетов, и принимающих решение о признании отчета легитимным. Отчеты очень тщательно проверяются на предмет качества формулировок оценщика, качества подбора аналогов, методологии расчета коэффициентов. Если отчет не проходит под требования ДИГМ его возвращают заявителю. Возврат отчета совсем не означает, что заказчику нужно менять оценочную компанию, достаточно исправить ошибки и подать оценку заново.
Аналогичная ситуация с отчетами для проведения процедуры выкупа, с одной лишь разницей - при споре с ДГИ о стоимости практически всегда приходится обращаться в суд.
Часто, в погоне за прибылью, оценочные компании упрощают методику, опускают некоторые выводы. Если для суда упрощения не критичны, то ДИГМ их обязательно отметит, и по объективным причинам может забраковать отчет. Строгая инстанция в виде Департамента имущества таким образом повышает качество отчета оценочной компании, а также дисциплинирует оценщиков.
К чести Департамента все возвращенные отчеты сопровождаются детальным объяснением причин, по которым отчет не признался легитимным.
Наш Центр не раз выполнял работу по оценке арендной ставки на нежилые помещения, предоставляемые в аренду городом. Специалисты Департамента имущества и нам возвращали отчеты, мы прислушивались к замечаниям и подавали отчет заново. В результате опыт, приобретенный при работе с ДИГМ ложился в основу других отчетов, выполняемых нами для банков, судов. С точки зрения руководителя оценочной компании остается только благодарить ДИГМ за науку.
Читайте также:
- Практика выкупа помещений у ДГИ
- Помогаем выкупить помещение у ДГИ (ДИГМ)
- Выкуп помещений у ДГИ Москвы
- Аренда помещений Департамента имущественных отношений города Москвы (ДИГМ). Аренда или выкуп?
- Предложение по организации процедуры выкупа помещений у ДГИ (ДИГМ)
Звоните: (495) 698-60-37
Пишите:
{jcomments on}
